Bauplanungsrecht / Städtebaurecht

Das Baugesetzbuch liegt auf einem Schreibtisch
© MIL/Ken Gericke

Grundstücksnutzung überprüfen

Bevor Sie anfangen, Ihr Bauvorhaben zu planen, sollten Sie sich erkundigen, ob und wie das zur Bebauung vorgesehene Grundstück genutzt werden kann. Die Frage nach der Bebaubarkeit eines Grundstücks ist für Grundstückseigentümer und -interessenten gleichermaßen wichtig.

Geregelt wird diese Frage in den bauplanungsrechtlichen Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Entscheidend für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens ist, in welchem Bereich sich das zu bebauende Grundstück befindet.

Grundsätzlich kann ein Gemeindegebiet planungsrechtlich in drei Bereiche unterteilt werden:

  • Gebiete im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes
  • Innenbereich
  • Außenbereich

Zum Innenbereich zählen Flächen, die im Zusammenhang bebaut sind und zum Außenbereich gehören die Flächen der Gemeinde, die sich außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans befinden.

Das Baugesetzbuch liegt auf einem Schreibtisch
© MIL/Ken Gericke

Grundstücksnutzung überprüfen

Bevor Sie anfangen, Ihr Bauvorhaben zu planen, sollten Sie sich erkundigen, ob und wie das zur Bebauung vorgesehene Grundstück genutzt werden kann. Die Frage nach der Bebaubarkeit eines Grundstücks ist für Grundstückseigentümer und -interessenten gleichermaßen wichtig.

Geregelt wird diese Frage in den bauplanungsrechtlichen Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Entscheidend für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens ist, in welchem Bereich sich das zu bebauende Grundstück befindet.

Grundsätzlich kann ein Gemeindegebiet planungsrechtlich in drei Bereiche unterteilt werden:

  • Gebiete im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes
  • Innenbereich
  • Außenbereich

Zum Innenbereich zählen Flächen, die im Zusammenhang bebaut sind und zum Außenbereich gehören die Flächen der Gemeinde, die sich außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile oder außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans befinden.

Planungsrechtliche Bereiche

  • Bebauungsplan

    Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde in einem Verfahren aufgestellt, bei dem die Öffentlichkeit und die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu beteiligen sind. Bebauungspläne regeln mittels sogenannter Festsetzungen die bauliche oder sonstige Nutzbarkeit von Grundstücken innerhalb eines Teils einer Gemeinde. Möglich ist auch die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Vorhaben- und Erschließungsplan).

    Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ist ein Vorhaben nach § 30 BauGB planungsrechtlich dann zulässig, wenn es dessen Festsetzungen entspricht; liegt nur ein Aufstellungsbeschluss vor kann ein Vorhaben unter Umständen auch schon vor Inkrafttreten des Bebauungsplans zulässig sein, wenn bestimmte Bedingungen eingehalten werden (§ 33 BauGB).

    Der Bebauungsplan wird von der Gemeinde in einem Verfahren aufgestellt, bei dem die Öffentlichkeit und die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu beteiligen sind. Bebauungspläne regeln mittels sogenannter Festsetzungen die bauliche oder sonstige Nutzbarkeit von Grundstücken innerhalb eines Teils einer Gemeinde. Möglich ist auch die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans (Vorhaben- und Erschließungsplan).

    Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes ist ein Vorhaben nach § 30 BauGB planungsrechtlich dann zulässig, wenn es dessen Festsetzungen entspricht; liegt nur ein Aufstellungsbeschluss vor kann ein Vorhaben unter Umständen auch schon vor Inkrafttreten des Bebauungsplans zulässig sein, wenn bestimmte Bedingungen eingehalten werden (§ 33 BauGB).

  • Innenbereich

    Im Innenbereich richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach der vorhandenen Bebauung der näheren Umgebung.

    Ein Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, wenn es Teil einer tatsächlich aufeinanderfolgenden, zusammenhängenden Bebauung ist, die keine eindeutige, ins Auge fallende bedeutsame Unterbrechung des Bebauungszusammenhangs, wie zum Beispiel größere unbebaute Flächen, aufweist und den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt.

    Ein Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügen (§ 34 BauGB).

    Im Innenbereich richtet sich die Zulässigkeit eines Bauvorhabens nach der vorhandenen Bebauung der näheren Umgebung.

    Ein Grundstück liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, wenn es Teil einer tatsächlich aufeinanderfolgenden, zusammenhängenden Bebauung ist, die keine eindeutige, ins Auge fallende bedeutsame Unterbrechung des Bebauungszusammenhangs, wie zum Beispiel größere unbebaute Flächen, aufweist und den Eindruck der Geschlossenheit vermittelt.

    Ein Vorhaben muss sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügen (§ 34 BauGB).

  • Außenbereich

    Der Außenbereich soll von Bebauung freigehalten werden - mit Ausnahme der nach § 35 Absatz 1 BauGB privilegierten Vorhaben. Hierzu zählen zum Beispiel Vorhaben, die einem land-, forstwirtschaftlichen und gartenbaulichen Betrieb dienen, Vorhaben der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikation, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft, Wind- und Wasserenergieanlagen, Vorhaben zur energetischen Nutzung von Biomasse und Kernenergieanlagen.

    Vorhaben, die nicht zu den privilegierten Vorhaben zählen, wie zum Beispiel Wochenend- und die meisten Wohnhäuser, werden sonstige Vorhaben genannt und sind im Außenbereich in der Regel nicht zulässig.

    Ausnahmsweise kann eine Bebauung dennoch zulässig sein, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist.

    Der Außenbereich soll von Bebauung freigehalten werden - mit Ausnahme der nach § 35 Absatz 1 BauGB privilegierten Vorhaben. Hierzu zählen zum Beispiel Vorhaben, die einem land-, forstwirtschaftlichen und gartenbaulichen Betrieb dienen, Vorhaben der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Telekommunikation, Wärme und Wasser, der Abwasserwirtschaft, Wind- und Wasserenergieanlagen, Vorhaben zur energetischen Nutzung von Biomasse und Kernenergieanlagen.

    Vorhaben, die nicht zu den privilegierten Vorhaben zählen, wie zum Beispiel Wochenend- und die meisten Wohnhäuser, werden sonstige Vorhaben genannt und sind im Außenbereich in der Regel nicht zulässig.

    Ausnahmsweise kann eine Bebauung dennoch zulässig sein, wenn öffentliche Belange nicht beeinträchtigt werden und die Erschließung gesichert ist.

Klärung durch untere Bauaufsichtsbehörde

Wenn Sie die Frage der Bebaubarkeit eines Grundstücks rechtsverbindlich klären lassen wollen, wenden Sie sich bitte an die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde. Ob für ein Gebiet ein Bebauungsplan existiert oder ob örtliche Bauvorschriften bei der Errichtung von baulichen Anlagen zu beachten sind, können Sie vorab bei der Gemeinde oder dem zuständigen Amt klären.

Wenn Sie die Frage der Bebaubarkeit eines Grundstücks rechtsverbindlich klären lassen wollen, wenden Sie sich bitte an die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde. Ob für ein Gebiet ein Bebauungsplan existiert oder ob örtliche Bauvorschriften bei der Errichtung von baulichen Anlagen zu beachten sind, können Sie vorab bei der Gemeinde oder dem zuständigen Amt klären.


Schwerpunktthemen des MIL

Arbeitsberatung mit Planungsamtsleitungen

Die halbjährlich stattfindenden Beratungen sind wichtig, um über die neuesten Entwicklungen im Städtebau- und Bauplanungsrecht zu informieren. Weiterlesen ...


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