Wohnungsmarktentwicklung bis 2030
Aufgabe des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung (MIL) ist es, im Rahmen der integrierten Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik, eine regional angemessene und sozial ausgerichtete Wohnraumversorgung vor dem Hintergrund des demografischen Wandels landesweit zu unterstützen. Hierzu ist es notwendig, zukünftige Trends und Bedarfe rechtzeitig zu erkennen, Rahmenbedingungen für funktionsfähige regionale Wohnungsmärkte zu schaffen, politikfähige Strategien zu entwickeln und Förderinstrumente entsprechend zu gestalten.
Dazu werden wohnungsmarktrelevante Aussagen benötigt, aus denen sich eine Markteinschätzung und entsprechender Handlungsbedarf ableiten lässt. Zuletzt erfolgte im Jahr 2014 eine zusammenfassende Betrachtung und Datenerhebung (Wohnungspolitischer Kompass 2015). Eine Neuauflage war mit Blick auf die aktuellen wohnungspolitischen Herausforderungen erforderlich und wurde 2018 an die Gutachterbüros Regiokontext GmbH und die Brandenburgische Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung Mbh (B.B.S.M. Mbh) in Auftrag gegeben.
Aufgabe des Ministeriums für Infrastruktur und Landesplanung (MIL) ist es, im Rahmen der integrierten Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik, eine regional angemessene und sozial ausgerichtete Wohnraumversorgung vor dem Hintergrund des demografischen Wandels landesweit zu unterstützen. Hierzu ist es notwendig, zukünftige Trends und Bedarfe rechtzeitig zu erkennen, Rahmenbedingungen für funktionsfähige regionale Wohnungsmärkte zu schaffen, politikfähige Strategien zu entwickeln und Förderinstrumente entsprechend zu gestalten.
Dazu werden wohnungsmarktrelevante Aussagen benötigt, aus denen sich eine Markteinschätzung und entsprechender Handlungsbedarf ableiten lässt. Zuletzt erfolgte im Jahr 2014 eine zusammenfassende Betrachtung und Datenerhebung (Wohnungspolitischer Kompass 2015). Eine Neuauflage war mit Blick auf die aktuellen wohnungspolitischen Herausforderungen erforderlich und wurde 2018 an die Gutachterbüros Regiokontext GmbH und die Brandenburgische Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung Mbh (B.B.S.M. Mbh) in Auftrag gegeben.
Einschätzung der Wohnungsmarktsituation
Der aktuell vorgelegte "Wohnungspolitische Kompass 2019" liefert in einer mehrstufigen Untersuchung eine aktuelle Einschätzung der Wohnungsmarktsituation und zu den Handlungsbedarfen am Wohnungsmarkt. Damit bildet er die Grundlage für die weitere strategische Ausrichtung der Landespolitik und der zur Verfügung stehenden Förderinstrumente.
Methodisch baut die Untersuchung auf drei Säulen auf:
- Aus verschiedenen Quellen wurden statistische Daten zur Beschreibung der Wohnungsmarktlage herangezogen,
- eine Befragung wohnungssuchender Haushalte lieferte Daten zu Wohnortpräferenzen,
- und eine Vorausschätzung zur Entwicklung der Privathaushalte in verschiedenen Teilräumen ermöglichte eine Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.
Der aktuell vorgelegte "Wohnungspolitische Kompass 2019" liefert in einer mehrstufigen Untersuchung eine aktuelle Einschätzung der Wohnungsmarktsituation und zu den Handlungsbedarfen am Wohnungsmarkt. Damit bildet er die Grundlage für die weitere strategische Ausrichtung der Landespolitik und der zur Verfügung stehenden Förderinstrumente.
Methodisch baut die Untersuchung auf drei Säulen auf:
- Aus verschiedenen Quellen wurden statistische Daten zur Beschreibung der Wohnungsmarktlage herangezogen,
- eine Befragung wohnungssuchender Haushalte lieferte Daten zu Wohnortpräferenzen,
- und eine Vorausschätzung zur Entwicklung der Privathaushalte in verschiedenen Teilräumen ermöglichte eine Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.
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Analyse der Teilräume
Im Vergleich zum vorherigen Gutachten, dem "Wohnungspolitischen Kompass 2015" erfolgte mit Blick auf das räumliche Analysekonzept eine Verfeinerung der betrachteten Teilräume. Statt allein zwischen Berliner Umland und weiterem Metropolenraum zu unterscheiden, wurden fünf Teilräume für die Analyse festgelegt. Die Definition und Abgrenzung der Teilräume erfolgte dabei in Abstimmung mit dem MIL und in Anlehnung an die landesplanerische Festlegung der Orte mit zentralörtlichem Status:
- Zentrale Orte im Berliner Umland (ZO im BU)
- Zentrale Orte im Weiteren Metropolenraum in 60 Minuten Schienenpersonennahverkehr-Erreichbarkeit aus Berlin (ZO im WMR/60min SPNV aus BE)
- Weitere Zentrale Orte im Weiteren Metropolenraum (Weitere ZO im WMR)
- Gemeinden ohne zentralörtlichen Status im Berliner Umland (Nicht-ZO im BU)
- Gemeinden ohne zentralörtlichen Status im Weiteren Metropolenraum (Nicht-ZO im WMR)
Im Rahmen der Befragung Wohnungssuchender erfolgte aus methodischen Gründen eine leicht abweichende Festlegung der untersuchten Teilräume.
Im Vergleich zum vorherigen Gutachten, dem "Wohnungspolitischen Kompass 2015" erfolgte mit Blick auf das räumliche Analysekonzept eine Verfeinerung der betrachteten Teilräume. Statt allein zwischen Berliner Umland und weiterem Metropolenraum zu unterscheiden, wurden fünf Teilräume für die Analyse festgelegt. Die Definition und Abgrenzung der Teilräume erfolgte dabei in Abstimmung mit dem MIL und in Anlehnung an die landesplanerische Festlegung der Orte mit zentralörtlichem Status:
- Zentrale Orte im Berliner Umland (ZO im BU)
- Zentrale Orte im Weiteren Metropolenraum in 60 Minuten Schienenpersonennahverkehr-Erreichbarkeit aus Berlin (ZO im WMR/60min SPNV aus BE)
- Weitere Zentrale Orte im Weiteren Metropolenraum (Weitere ZO im WMR)
- Gemeinden ohne zentralörtlichen Status im Berliner Umland (Nicht-ZO im BU)
- Gemeinden ohne zentralörtlichen Status im Weiteren Metropolenraum (Nicht-ZO im WMR)
Im Rahmen der Befragung Wohnungssuchender erfolgte aus methodischen Gründen eine leicht abweichende Festlegung der untersuchten Teilräume.
Bestandsaufnahme Wohnungsmarkt und übergreifende Befunde
Die Bandbreite zwischen Regionen mit abnehmender und zunehmender Bevölkerung bleibt weiter kennzeichnend für die Wohnungsmärkte im Land Brandenburg. Je nach lokalen Bedingungen können Nachfrageengpässe ebenso wie Überangebote auftreten. Gleichzeitig verändern sich die Haushaltsstrukturen – und dies in allen Regionen des Landes.
Auch der demografische Wandel betrifft mit steigender Anzahl der älteren Menschen alle Landesteile. In faktisch allen Regionen des Landes werden Wohnalternativen für Menschen benötigt, die im Alter nicht in ihrer angestammten Wohnung verbleiben (können).
Daneben benötigen junge Gründer- und Gründerinnenhaushalte als "wichtige Anker" kompakte und bezahlbare Wohnangebote vor Ort. Studium oder Berufsausbildung sind hierbei wichtige Auslöser für Zuzüge.
Die Befragung Wohnungssuchender hat insbesondere ergeben, dass entscheidend bei der Wohnortsuche das "Wohnen im Grünen", Zentralität und eine gute Anbindung des öffentlichen Nahverkehrs sind. Das Zusammenspiel von naturnahem Wohnen und einer gewissen Zentralität ist ein relevanter Faktor bei der Entscheidung für den Wohnort, insbesondere im Berliner Umland und Zentralen Orten im Weiteren Metropolenraum, die in 60 Minuten mit schienengebundenem Nahverkehr aus Berlin zu erreichen sind.
Familien treffen langfristige Wohnentscheidungen und beeinflussen so die Entwicklung vor Ort. Neben Eigentumsbildung kann mit den passenden Angeboten auch das grünbezogene Mietwohnen von Interesse sein, wenn die übrigen Parameter, wie soziale Infrastruktur und Öffentlicher Personennahverkehr-Anbindung (ÖPNV-Anbindung), stimmen.
Die Bandbreite zwischen Regionen mit abnehmender und zunehmender Bevölkerung bleibt weiter kennzeichnend für die Wohnungsmärkte im Land Brandenburg. Je nach lokalen Bedingungen können Nachfrageengpässe ebenso wie Überangebote auftreten. Gleichzeitig verändern sich die Haushaltsstrukturen – und dies in allen Regionen des Landes.
Auch der demografische Wandel betrifft mit steigender Anzahl der älteren Menschen alle Landesteile. In faktisch allen Regionen des Landes werden Wohnalternativen für Menschen benötigt, die im Alter nicht in ihrer angestammten Wohnung verbleiben (können).
Daneben benötigen junge Gründer- und Gründerinnenhaushalte als "wichtige Anker" kompakte und bezahlbare Wohnangebote vor Ort. Studium oder Berufsausbildung sind hierbei wichtige Auslöser für Zuzüge.
Die Befragung Wohnungssuchender hat insbesondere ergeben, dass entscheidend bei der Wohnortsuche das "Wohnen im Grünen", Zentralität und eine gute Anbindung des öffentlichen Nahverkehrs sind. Das Zusammenspiel von naturnahem Wohnen und einer gewissen Zentralität ist ein relevanter Faktor bei der Entscheidung für den Wohnort, insbesondere im Berliner Umland und Zentralen Orten im Weiteren Metropolenraum, die in 60 Minuten mit schienengebundenem Nahverkehr aus Berlin zu erreichen sind.
Familien treffen langfristige Wohnentscheidungen und beeinflussen so die Entwicklung vor Ort. Neben Eigentumsbildung kann mit den passenden Angeboten auch das grünbezogene Mietwohnen von Interesse sein, wenn die übrigen Parameter, wie soziale Infrastruktur und Öffentlicher Personennahverkehr-Anbindung (ÖPNV-Anbindung), stimmen.
Handlungsfelder und Empfehlungen
Für das Land Brandenburg lassen sich aus der Analyse des Wohnungsmarktes nach Zusammenführung der Befunde folgende Handlungsfelder und Empfehlungen abgeleiten.
Für das Land Brandenburg lassen sich aus der Analyse des Wohnungsmarktes nach Zusammenführung der Befunde folgende Handlungsfelder und Empfehlungen abgeleiten.
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Bedarfsgerechtes Wohnungsangebot
Bezahlbares Wohnen ist in weiten Teilen des Landes Brandenburg gegeben und genießt einen hohen Stellenwert. Die Bestandsmieten zeigen, dass vielerorts Belegungs- und Mietpreisbindung nicht zwingend Voraussetzung für die Versorgung mit Wohnraum zu bezahlbaren Konditionen sind. In vielen Kommunen Brandenburgs liegen die Bestandsmieten unter denen des sozialen Wohnungsbaus.
Es gilt jedoch, das Wohnungsangebot bedarfsgerecht weiterzuentwickeln, sei es durch eine Qualifizierung der Bestände dort, wo das Wohnungsangebot heute rechnerisch bereits ausreicht oder durch Wohnungsneubau in angespannten Wohnungsmärkten. In den Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt hat dabei die Schaffung von Mietpreis- und Belegungsbindungen auch künftig Priorität, in schrumpfenden Städten steht die soziale Wohnraumförderung eher im Stadtumbaukontext.
Bezahlbares Wohnen ist in weiten Teilen des Landes Brandenburg gegeben und genießt einen hohen Stellenwert. Die Bestandsmieten zeigen, dass vielerorts Belegungs- und Mietpreisbindung nicht zwingend Voraussetzung für die Versorgung mit Wohnraum zu bezahlbaren Konditionen sind. In vielen Kommunen Brandenburgs liegen die Bestandsmieten unter denen des sozialen Wohnungsbaus.
Es gilt jedoch, das Wohnungsangebot bedarfsgerecht weiterzuentwickeln, sei es durch eine Qualifizierung der Bestände dort, wo das Wohnungsangebot heute rechnerisch bereits ausreicht oder durch Wohnungsneubau in angespannten Wohnungsmärkten. In den Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt hat dabei die Schaffung von Mietpreis- und Belegungsbindungen auch künftig Priorität, in schrumpfenden Städten steht die soziale Wohnraumförderung eher im Stadtumbaukontext.
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Zielgruppenspezifische Angebote
Für einen zukunftsfähigen Wohnungsmarkt bedarf es zielgruppenspezifische Angebote. Der heutige Wohnungsbestand allein ist nicht geeignet, um die sich ändernden Anforderungen von ansässigen wie zuziehenden Haushalten zu befriedigen. Daher müssen beispielsweise familiengerechte Angebote in verschiedenen Wohnsegmenten geschaffen werden, die altersgerechten Angebote ausgeweitet werden und weitere Zielgruppen in den Blick genommen werden.
Schon jetzt ist aufgrund der Entwicklung der Altersstrukturen absehbar, dass die Anzahl junger Familien mit dem Wunsch nach Eigentumsbildung abnehmen wird. Deshalb sollten Wanderungsgewinne für eine nachhaltige Stadt- und Dorfentwicklung als Chance erkannt werden. Den mobilen, zumeist jüngeren Haushalten müssen dafür langfristige Wohnperspektiven geboten werden. Dafür müssen nachfragegerechte Wohnangebote in den Städten ermöglicht werden, die die spezifische Nachfrage nach Wohnraum sowohl zur Miete als auch im Wohneigentum bedienen. Eine Konzentration auf Innenstädte, die Stärkung und Ausbau der Infrastruktur und eine gute Anbindung der Zentren zählen dabei zu den Kernelementen dieser Entwicklung. Die Innenentwicklung mit vorhandenen Potenzialen von Flächen und Gebäuden muss gestärkt werden um Entleerungstendenzen entgegenzuwirken. Abhängig von der konkreten lokalen Situation sind die Aktivierung leer stehender Gebäude, passgenauer Neubau in den Innenstädten und Rückbau in Randlagen notwendige und gegebenenfalls parallel anzuwendende Instrumente.
Für einen zukunftsfähigen Wohnungsmarkt bedarf es zielgruppenspezifische Angebote. Der heutige Wohnungsbestand allein ist nicht geeignet, um die sich ändernden Anforderungen von ansässigen wie zuziehenden Haushalten zu befriedigen. Daher müssen beispielsweise familiengerechte Angebote in verschiedenen Wohnsegmenten geschaffen werden, die altersgerechten Angebote ausgeweitet werden und weitere Zielgruppen in den Blick genommen werden.
Schon jetzt ist aufgrund der Entwicklung der Altersstrukturen absehbar, dass die Anzahl junger Familien mit dem Wunsch nach Eigentumsbildung abnehmen wird. Deshalb sollten Wanderungsgewinne für eine nachhaltige Stadt- und Dorfentwicklung als Chance erkannt werden. Den mobilen, zumeist jüngeren Haushalten müssen dafür langfristige Wohnperspektiven geboten werden. Dafür müssen nachfragegerechte Wohnangebote in den Städten ermöglicht werden, die die spezifische Nachfrage nach Wohnraum sowohl zur Miete als auch im Wohneigentum bedienen. Eine Konzentration auf Innenstädte, die Stärkung und Ausbau der Infrastruktur und eine gute Anbindung der Zentren zählen dabei zu den Kernelementen dieser Entwicklung. Die Innenentwicklung mit vorhandenen Potenzialen von Flächen und Gebäuden muss gestärkt werden um Entleerungstendenzen entgegenzuwirken. Abhängig von der konkreten lokalen Situation sind die Aktivierung leer stehender Gebäude, passgenauer Neubau in den Innenstädten und Rückbau in Randlagen notwendige und gegebenenfalls parallel anzuwendende Instrumente.
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Kombination aus Landschaftsbezug und Infrastruktur
Die Brandenburgischen Städte können und müssen die Kombination aus Landschaftsbezug und Infrastruktur, die sie für unterschiedliche Zielgruppen attraktiv macht, offensiv anbieten. Im Berliner Umland geht es dabei darum, mit der gezielten Infrastrukturentwicklung die Siedlungsachsen zu stärken. In schrumpfenden Räumen steht im Vordergrund, ein Mindestmaß an Angebotsvielfalt zu erhalten, die eine Region für unterschiedliche Zielgruppen attraktiv macht.
Die Landesunterstützung ist immer dann besonders erfolgreich, wenn kommunale Strategien vorliegen.
Die Brandenburgischen Städte können und müssen die Kombination aus Landschaftsbezug und Infrastruktur, die sie für unterschiedliche Zielgruppen attraktiv macht, offensiv anbieten. Im Berliner Umland geht es dabei darum, mit der gezielten Infrastrukturentwicklung die Siedlungsachsen zu stärken. In schrumpfenden Räumen steht im Vordergrund, ein Mindestmaß an Angebotsvielfalt zu erhalten, die eine Region für unterschiedliche Zielgruppen attraktiv macht.
Die Landesunterstützung ist immer dann besonders erfolgreich, wenn kommunale Strategien vorliegen.
Weiterentwicklung der Wohnungspolitik des Landes Bandenburg
Die Wohnraumförderung stellt als Angebot an die Wohnungswirtschaft das zentrale Instrument für die Weiterentwicklung des Wohnungsangebotes dar. Ein an den unterschiedlichen Bedarfen im Land ausgerichtete und flexible Förderung ist hier elementar.
Ein zukunftsfähiges Wohnungsangebot muss sich damit in drei Richtungen orientieren: Neben der quantitativen Anpassung des Wohnungsbestands an die Nachfrage (Neubau, Rückbau, Ersatzneubau), die je nach Situation vor Ort notwendig sein kann, sind städtebauliche Maßnahmen im Quartier sowie die qualitative Anpassung auf der Objektebene zentrale Handlungsrichtungen.
Dort, wo soziale oder städtebauliche Aspekte Investitionen für die Akteure der Wohnungswirtschaft unwirtschaftlich machen, greifen die Förderinstrumente des Landes, diese sollen daher auch in Zukunft ohne Einschränkungen fortgeführt werden. Der Abschluss von Kooperationsvereinbarungen kann flankierend dazu beitragen weiter den Stadtumbau- und Wohnraumförderungsmaßnahmen zielgerichtet zu verknüpfen.
Das Bündnis für Wohnen Brandenburg hat sich bei der Ausgestaltung der Wohnungspolitik des Landes als ein wichtiger Impulsgeber erwiesen, der Erfahrungen und Kompetenzen auf Augenhöhe bündelt.
Das MIL sieht sich durch die Befunde und die aufgezeigten Empfehlungen in der Umsetzung seiner Politik bestätigt. Vieles ist bereits auf einem guten Weg und wird noch in diesem Jahr umgesetzt. Anderes wird in die weitere Ausgestaltung der Wohnungs- und Stadtentwicklungsstrategie aufgenommen werden.
Die Sicherung bezahlbarer Wohnverhältnisse, die in weiten Teilen des Landes Brandenburg existieren, genießt in der Wohnungspolitik des Landes hohe Priorität. Wohnen im Land Brandenburg soll auch weiter bezahlbar sein. Das Land unterstützt den Wohnungsbau mit der Bereitstellung von jährlich 100 Millionen Euro Fördermittel. Damit diese noch passgenauer eingesetzt werden können hat das MIL bereits die Weichen für die weitere Ausgestaltung einer flexiblen Förderung gestellt. Damit ist es möglich unterschiedliche Bedarfe standortgenau zu unterstützen.
Mit dem verkündeten Landeswohnraumfördergesetz (BbgWoFG) wurde der gesetzliche Rahmen für die künftige soziale Wohnraumförderung im Land Brandenburg geschaffen.
Das MIL ist bereits mit der Erarbeitung der aktualisierten Richtlinien für die WRF auf der Grundlage des BbgWoFG befasst. Die Richtlinien werden Regelungen zur Förderung von Modellprojekten und besonderen Wohnformen enthalten. Insbesondere hinsichtlich Förderkonditionen, Mietpreis- und Belegungsbindungen und Miethöhen sind flexible Regelungen innerhalb der Richtlinie integriert.
Die Wohnraumförderung stellt als Angebot an die Wohnungswirtschaft das zentrale Instrument für die Weiterentwicklung des Wohnungsangebotes dar. Ein an den unterschiedlichen Bedarfen im Land ausgerichtete und flexible Förderung ist hier elementar.
Ein zukunftsfähiges Wohnungsangebot muss sich damit in drei Richtungen orientieren: Neben der quantitativen Anpassung des Wohnungsbestands an die Nachfrage (Neubau, Rückbau, Ersatzneubau), die je nach Situation vor Ort notwendig sein kann, sind städtebauliche Maßnahmen im Quartier sowie die qualitative Anpassung auf der Objektebene zentrale Handlungsrichtungen.
Dort, wo soziale oder städtebauliche Aspekte Investitionen für die Akteure der Wohnungswirtschaft unwirtschaftlich machen, greifen die Förderinstrumente des Landes, diese sollen daher auch in Zukunft ohne Einschränkungen fortgeführt werden. Der Abschluss von Kooperationsvereinbarungen kann flankierend dazu beitragen weiter den Stadtumbau- und Wohnraumförderungsmaßnahmen zielgerichtet zu verknüpfen.
Das Bündnis für Wohnen Brandenburg hat sich bei der Ausgestaltung der Wohnungspolitik des Landes als ein wichtiger Impulsgeber erwiesen, der Erfahrungen und Kompetenzen auf Augenhöhe bündelt.
Das MIL sieht sich durch die Befunde und die aufgezeigten Empfehlungen in der Umsetzung seiner Politik bestätigt. Vieles ist bereits auf einem guten Weg und wird noch in diesem Jahr umgesetzt. Anderes wird in die weitere Ausgestaltung der Wohnungs- und Stadtentwicklungsstrategie aufgenommen werden.
Die Sicherung bezahlbarer Wohnverhältnisse, die in weiten Teilen des Landes Brandenburg existieren, genießt in der Wohnungspolitik des Landes hohe Priorität. Wohnen im Land Brandenburg soll auch weiter bezahlbar sein. Das Land unterstützt den Wohnungsbau mit der Bereitstellung von jährlich 100 Millionen Euro Fördermittel. Damit diese noch passgenauer eingesetzt werden können hat das MIL bereits die Weichen für die weitere Ausgestaltung einer flexiblen Förderung gestellt. Damit ist es möglich unterschiedliche Bedarfe standortgenau zu unterstützen.
Mit dem verkündeten Landeswohnraumfördergesetz (BbgWoFG) wurde der gesetzliche Rahmen für die künftige soziale Wohnraumförderung im Land Brandenburg geschaffen.
Das MIL ist bereits mit der Erarbeitung der aktualisierten Richtlinien für die WRF auf der Grundlage des BbgWoFG befasst. Die Richtlinien werden Regelungen zur Förderung von Modellprojekten und besonderen Wohnformen enthalten. Insbesondere hinsichtlich Förderkonditionen, Mietpreis- und Belegungsbindungen und Miethöhen sind flexible Regelungen innerhalb der Richtlinie integriert.