„Wohnungspolitischer Kompass Brandenburg 2019“

Ist Wohnen im Land Brandenburg bezahlbar? Passt das Angebot zu den Bedürfnissen von Familien und Senioren? Und wie entwickeln sich Wohnungsmieten und -bestand in den brandenburgischen Gemeinden im Berliner Umland im Vergleich zu den Orten, die weiter entfernt liegen? Antworten auf diese Fragen gibt der „Wohnungspolitische Kompass 2019“. Er unterstützt Entscheidungen für eine regional angepasste und sozial ausgerichtete Wohnraumversorgung.

Bauministerin Kathrin Schneider: „Es gibt unterschiedliche regionale Wohnungsmärkte in Brandenburg. Deswegen brauchen wir in regelmäßigen Abständen eine darauf ausgerichtete Analyse. Die liegt jetzt vor. Die Ergebnisse zeigen, dass wir mit den wohnungspolitischen Entscheidungen der vergangenen Jahre auf dem richtigen Weg sind. Dem Engagement unserer Partner im Brandenburger Bündnis für Wohnen ist es zu verdanken, dass die Zahl der neu entstandenen Wohnungen Jahr für Jahr gestiegen ist. Vor allem im Berliner Umland muss aber weiter gebaut werden. Die Städte der 2. Reihe können bei guter Verkehrsanbindung den angespannten Wohnungsmarkt in Berlin und im Berliner Umland entlasten. Daran werden wir weiter arbeiten. Außerdem ist es richtig, den Schwerpunkt auf lebendige und attraktive Innenstädte zu setzen. Qualitative Verbesserungen in den Wohnungsmärkten brauchen wir in allen Landesteilen. Hier geht es vor allem um energetische Modernisierung und Barrierefreiheit.  Wir unterstützen die Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen mit 100 Millionen Euro jährlich. Das muss auch in Zukunft so bleiben.“

Wichtige Ergebnisse:

• Die Bandbreite zwischen steigenden und sinkenden Bevölkerungszahlen bleibt weiterhin kennzeichnend für die regionalen Wohnungsmärkte im Land Brandenburg
• Die Haushaltsstrukturen verändern sich weiter,  in allen Regionen des Landes
• Der demografische Wandel betrifft immer mehr ältere Menschen in allen Landesteilen
• Vor allem junge Haushaltsgründer sind „wichtige Anker“, sie benötigen kompakte und bezahlbare Wohnangebote vor Ort
• Wichtige Faktoren bei der Suche nach einem Wohnort sind: Das „Wohnen im Grünen“, Zentralität und gute Anbindung des öffentlichen Nahverkehrs.
• Familien treffen langfristige Wohnentscheidungen und beeinflussen so die Entwicklung vor Ort.

Handlungsfelder und Empfehlungen

• Bezahlbares Wohnen in weiten Teilen des Landes gegeben – Hoher  Stellenwert.

Die Bestandsmieten zeigen, dass vielerorts Mietpreis- und Belegungsbindung nicht zwingend Voraussetzung für die Versorgung mit Wohnraum zu bezahlbaren Konditionen sind. In vielen Kommunen Brandenburgs liegen die Bestandsmieten unter denen des sozialen Wohnungsbaus. Die Bestandsmieten betragen zwischen 4,40 EUR/m² und 5,99 EUR/m² (5,03 EUR/m² in Durchschnitt – Quelle: BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V). Vor allem in den Städten im weiteren Metropolenraum bleibt der Leerstand von Wohnungen auch zukünftig ein Thema. Dort wird das Wohnungsangebot wird  durch Qualifizierung der Bestände bedarfsgerecht weiterentwickelt.

• Weiterhin Neubau in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten

Im Berliner Umland gibt es eine deutliche Steigerung der Mieten für Wohnungssuchende. Deshalb müssen hier auch weiterhin neue Wohnungen gebaut werden. Die Schaffung von Mietpreis- und Belegungsbindungen hat dabei Priorität. Im Rahmen des Bündnisses für Wohnen konnte der Bau von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum in den vergangenen Jahren gesteigert werden.

• Zukunftsfähiger Wohnungsmarkt benötigt zielgruppenspezifische Angebote.

Der heutige Wohnungsbestand ist nur bedingt geeignet, um die sich ändernden Anforderungen von ansässigen wie zuziehenden Haushalten zu befriedigen. Daher müssen beispielsweise familiengerechte Angebote in verschiedenen Wohnsegmenten geschaffen und die altersgerechten Angebote ausgeweitet werden. Die Unterstützung von Modernisierung und Instandhaltung ist weiterhin in allen Landesteilen erforderlich.

• Zuzug bietet Potenziale, ist aber kein Selbstläufer.

Aufgrund der Altersstruktur ist absehbar, dass die Anzahl junger Familien mit dem Wunsch nach Eigentumsbildung abnehmen wird. Deshalb sollten Wanderungsgewinne für eine nachhaltige Stadt- und Dorfentwicklung als Chance erkannt werden. Den mobilen, zumeist jüngeren Haushalten müssen dafür langfristige Wohnperspektiven geboten werden. 

• Entwicklungsschwerpunkte: Innenentwicklung der Zentralen Orte und  Siedlungsachsen

Das „Wohnen im Grünen“, die Zentralität und eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sind nach den Befragungen entscheidende Faktoren für die Suche nach einem Wohnort. Das Zusammenspiel von Landesplanung, Mobilität, Stadtentwicklung und Wohnen ist daher weiterhin von großer Bedeutung.

Die Innenentwicklung muss gestärkt werden. Dafür sollten die Städte verfügbare Flächen nutzen und den Neubau und die Modernisierung leerstehender Gebäude mit dem Ziel  vorantreiben, nachfragegerechte Wohnlagen zu schaffen. Landschaftsbezug und Infrastruktur sind Vorteile, die die Städte offensiver anbieten müssen, um für unterschiedliche Zielgruppen attraktiver zu werden. Im Berliner Umland geht es darum, mit der gezielten Infrastrukturentwicklung die Siedlungsachsen zu stärken. In den eher ländlichen Räumen steht im Vordergrund, eine gute Angebotsvielfalt zu erhalten. Die Landesunterstützung ist immer dann besonders erfolgreich, wenn kommunale Strategien (z.B. integrierte Stadtentwicklungskonzepte) vorliegen.

• Instrumente der Wohnungspolitik: Fortführen und weiterentwickeln

Das Bündnis für Wohnen Brandenburg  hat sich bei der Ausgestaltung der Wohnungspolitik des Landes als ein wichtiger Impulsgeber erwiesen, der Erfahrungen und Kompetenzen auf Augenhöhe bündelt. Die Zahl neu gebauter Wohnungen stieg im Jahr 2018 auf 10.300.

Die Wohnraumförderung soll mit dem Bündnis weiterentwickelt werden. Durch die Verbesserung der Förderprogramme und mit Unterstützung des Bündnisses für Wohnen hat auch der Bau Mietpreis- und belegungsgebundener Wohnungen wieder zugelegt. In den Jahren 2015-2018 wurden in Brandenburg 233,5 Millionen Euro für den Neubau von 1342 Wohnungen und die Modernisierung von 882 Wohnungen bewilligt, insgesamt also 2224. 2019 wurden bereits 8 Millionen Euro zugesagt, es liegen bewilligungsfähige Förderanträge für Projekte mit einem Volumen von 97 Millionen Euro vor.

Allen Kommunen und Akteuren wird ein Informationstransfer vor Ort empfohlen. Durch den offenen Dialog  können neue Lösungsmodelle entstehen und übertragen werden.

Kooperationsvereinbarungen mit den handelnden Akteuren können dazu beitragen Stadtumbau- und Wohnraumförderungsmaßnahmen zielgerichtet zu verknüpfen.

Mit Vereinbarungen zur Verlängerung von Mietpreis- und Belegungsbindungen, die zwischen dem Ministerium für Infrastruktur und Landesplanung, der Investitionsbank des Landes Brandenburg und Wohnungsbaugesellschaften geschlossen werden, können die Mietpreis- und Belegungsbindungen von Wohnungen verlängert werden. Das sogenannte „Potsdamer Modell“ wurde bislang Brandenburg an der Havel Hennigsdorf, Wustermark, Teltow und Neuruppin übertragen. 2012 hatte das Land erstmals mit der Wohnungsbaugesellschaft „Pro Potsdam“ eine entsprechende Vereinbarung geschlossen. Darin wurde geregelt, dass Mietpreis und Belegungsbindungen gegen eine Zinsabsenkung für bestehende Förderdarlehen für geförderte Wohnungen verlängert werden.

Mit dem neuen Landeswohnraumfördergesetz (BbgWoFG) wurde der gesetzliche Rahmen für die künftige soziale Wohnraumförderung im Land Brandenburg geschaffen. Gegenwärtig wird die aktualisierte Richtlinie für die Wohnraumförderung auf der Grundlage des BbgWoFG erarbeitet. Die Richtlinie wird Regelungen zur Förderung von Modellprojekten und besonderen Wohnformen enthalten. Die  Förderkonditionen, die Mietpreis- und Belegungsbindungen und die Miethöhen sollen  flexibel gestaltet werden.

Weitere Informationen:

Insgesamt gibt es im Land Brandenburg 1,3 Millionen Wohnungen, 49 Prozent davon  in Ein- oder Zweifamilienhäusern. Um zukünftige Trends und Bedarfe rechtzeitig zu erkennen werden wohnungsmarktrelevante Aussagen benötigt, aus denen sich eine Markteinschätzung und entsprechender Handlungsbedarf ableiten lässt. Zuletzt erfolgte im Jahr 2014 eine zusammenfassende Betrachtung und Datenerhebung (Wohnungspolitischer Kompass 2015). Eine Neuauflage war mit Blick auf die aktuellen wohnungspolitischen Herausforderungen erforderlich und wurde 2018 in Auftrag gegeben. Methodisch baut die Untersuchung auf drei Säulen auf: Aus verschiedenen Quellen wurden statistische Daten zur Beschreibung der Wohnungsmarktlage herangezogen, eine Befragung wohnungssuchender Haushalte lieferte Daten zu Wohnortpräferenzen, und eine Vorausschätzung zur Entwicklung der Privathaushalte in verschiedenen Teilräumen ermöglichte eine Ausblick auf zukünftige Entwicklungen.

Im Vergleich zum vorherigen Gutachten, dem „Wohnungspolitischen Kompass 2015“ erfolgte mit Blick auf das räumliche Analysekonzept eine Verfeinerung der betrachteten Teilräume. Statt allein zwischen Berliner Umland und Weiterem Metropolenraum zu unterscheiden, wurden fünf Teilräume für die Analyse festgelegt.

• Zentrale Orte im Berliner Umland (ZO im BU)
• Zentrale Orte im Weiteren Metropolenraum, die in 60 Minuten per Bahn von Berlin aus erreichbar sind
• Weitere Zentrale Orte im Weiteren Metropolenraum (Weitere ZO im WMR)
• Gemeinden ohne zentralörtlichen Status im Berliner Umland (Nicht-ZO im BU)
• Gemeinden ohne zentralörtlichen Status im Weiteren Metropolenraum (Nicht-ZO im WMR)

Link Wohnungspolitscher Kompass 2019:

 https://mil.brandenburg.de/sixcms/media.php/9/Endbericht_Kompass_2019_final.pdf

Beispiele geförderte Neubau- und Modernisierungsprojekte: hier